Leeswijzer
Begin 2003 overweegt het buurtwerk Bonnevie om in de buurt een aantal woningen te bouwen voor grote gezinnen. De gemeente Sint Jans Molenbeek wenst na overleg met het buurthuis dit project te realiseren via een wijkcontract link naar volgende pagina: Fonderie – Pierron.
Er ontstaat een uniek samenwerkingverband tussen het buurthuis Bonnevie, het Brussels Woningfonds, CIRE (solidaire spaargroep), en in een later stadium de groep van 14 gezinnen verenigd in de organisatie l’Espoir. Op een braakliggend terrein in de Finstraat worden in 2010 veertien passiefwoningen gebouwd.
Het project is op vele vlakken innovatief. Het gaat om koopwoningen voor gezinnen met een laag inkomen en van bij de start participeren de toekomstige bewoners aan de realisatie van het project. De woningen zijn opgetrokken in houtskeletbouw en voldoen aan de standaard van het passiefhuis. De appartementen zijn ook vanuit ecologisch oogpunt zeer vooruitstrevend.
Project Finstraat – Molenbeek
Algemene context van het project
Stijgende huur- en verkoopprijzen van woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest maken het voor vele bewoners met een beperkt inkomen moeilijk om nog een degelijke woning te vinden. Grote gezinnen vinden nauwelijks geschikte appartementen op de privé-markt of in de sociale huisvestingssector. Vluchtelingen en migrantengezinnen krijgen bovendien te maken met discriminatie op de huisvestingsmarkt. Buurthuis Bonnevie besluit om zelf goede en betaalbare woningen te creëren voor grote gezinnen uit de buurt. Het oorspronkelijke plan was om een aantal families samen te brengen om, binnen het kader van een wijkcontract, een terrein of gebouw aan te kopen en daar woningen te realiseren.
Het tweede luik van het wijkcontract promoot het idee om nieuwe, wat rijkere bewoners aan te trekken naar achtergestelde buurten, om die buurten te doen “heropleven”. Het buurthuis wil met dit tweede luik het tegenovergestelde bewijzen en minder financieel krachtige buurtbewoners de kans geven om een degelijke woning in de buurt te kopen. Dit stimuleert de heropleving van de buurt op een manier die ten goede komt aan de huidige bewoners. Ook voor bewoners met een laag inkomen betekent een eigen huis woonzekerheid en stabiliteit, een kapitaal voor de kinderen, en een vorm van status. Blijft het financiële struikelblok: voor de bouw van woningen is veel geld nodig. Investeerders staan niet te springen om geld te stoppen in de bouw van woningen voor deze kansarme doelgroep. Het oorspronkelijke plan om meteen de grond aan te kopen blijkt niet haalbaar. Het is onverantwoord om gezinnen zonder enige financiële reserve in een dergelijk avontuur te storten. Een andere formule is succesvoller: het Brussels Woningfonds neemt de rol van bouwheer op zich. Zij kopen het terrein, bouwen de sociale koopwoningen en verkopen die aan de kandidaat-kopers. De gezinnen kunnen dankzij de goedkope hypothecaire leningen van het Woningfonds, een niet onaanzienlijk kapitaal bij mekaar brengen.
Een braakliggend terrein in de Finstraat
Eind 2005 stelt de gemeente een braakliggend terrein in de Finstraat voor, deze grond is eigendom van de Logement Molenbeekois. Studenten van de architectuurschool la Cambre onderzoeken het potentieel van het terrein. De wijkcontracten voorzien dat de gronden verkocht worden aan de hoogste bieder, en minimaal aan een vierde van de geschatte waarde. Het duurde tot januari 2007 – helemaal aan het einde van het wijkcontract – vooraleer het terrein effectief te koop werd aangeboden met het Brussels Woningfonds als enige geïnteresseerde koper.
Kwaliteitsvolle en betaalbare woningen
De nieuwbouwwoningen betaalbaar houden en toch kwalitatief bouwen vergt een creatieve aanpak. De rechtstreekse overheidstussenkomst is, in verhouding tot de schaal van het project, beperkt. De grond is gekocht voor een interessante prijs omdat hij gelegen was binnen de zone van het wijkcontract (60.000€ in plaats van de geschatte waarde, 240.000€). De gemeente neemt het project op in het ‘huisvestingsprogramma’ en dit levert een subsidie van 190.000€ van het federale Grootstedenbeleid. Vermits de huizen voldoen aan de standaard van passiefhuis kunnen ze genieten van een gewestelijke premie van 100€ per m² en bovendien wordt de globale woonkost verlaagd door een laag energieverbruik.
Alle kopers kunnen beroep doen op sociale leningen van het Woningfonds (interestvoet 2%). Bovendien doet het Woningfonds in dit project extra inspanningen om, bijvoorbeeld via het verlengen van de terugbetalingstermijn, de operatie voor iedereen haalbaar te maken.
Om de kostprijs van de woning zo laag mogelijk te houden deed het Woningfonds beroep op een ‘gecombineerde aanbesteding met onderhandeling’. Dit betekent dat niet, zoals in de klassieke procedure, eerst een architectuurproject wordt gekozen (op basis van een geschatte kostprijs), en daarna via een openbare aanbesteding een aannemer. Heel vaak levert deze procedure onverwachte meerkosten op. In de gecombineerde formule dienen architect en aannemer samen een project in, en de gedetailleerde kostprijs maakt deel uit van het bod. Wanneer aannemer en architect van bij de start samenwerken kunnen zij samen op zoek gaan naar economische oplossingen. In het lastenboek werd, vooral op vraag van de toekomstige eigenaars, ook nadruk gelegd op het ecologische aspect. De woningen moesten voldoen aan de standaard van een passiefhuis, een aanmoediging voor de architecten om maatregelen voor te stellen die konden leiden tot besparingen op water en elektriciteit, en waar mogelijk te kiezen voor milieuvriendelijke materialen.
Projectoproep
Eind 2007 publiceerde het Woningfonds de projectoproep voor architecten en aannemers. Zeven tijdelijke verenigingen van aannemers en architecten dienden een ontwerp in. Die ontwerpen werden door alle partners uitvoerig bestudeerd. Ondertussen werd met de ontwerpers onderhandeld over ontwerp en prijs. Op 24 januari 2008 koos de raad van beheer van het Woningfonds het project van architect Carnoy, dat het best voldeed aan de wensen van de toekomstige eigenaars, zoals beschreven in het lastenboek.
Deze aanpak was succesvol en leidde tot een kwalitatief ontwerp voor een zeer concurrentiële prijs. De gekozen combinatie van architect Carnoye en aannemers Entrebois en Degrave beschikt over een jarenlange ervaring met houtskeletbouw, de techniek die zal worden toegepast in de Finstraat. Zij kiezen voor een zeer compact gebouw, zonnepanelen en een groendak vervolledigen het geheel.
De werken gaan in 2009 van start en de bewoners zijn volop betrokken bij het opvolgen van de werf. In juni 2010 nemen de bewoners intrek in hun nieuwe woning.
Tijdslijn
Begin 2003:
Het huisvestingsteam van buurthuis Bonnevie denkt voor het eerst na over de mogelijkheid om woningen te bouwen met een groep grote gezinnen uit de buurt.
Eind 2003:
Eerste vergadering op de dienst Gesubsidieerde Werken van de Gemeente Molenbeek, over de mogelijkheid om een dergelijk project te realiseren via een wijkcontract.
Begin 2004:
- Eerste vergadering tussen het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en buurthuis Bonnevie, over de mogelijke inbreng van het Woningfonds in dit project, via hypothecaire leningen.
- Acht studenten van het architectuurinstituut La Cambre werken vier projectvoorstellen uit voor woningen voor grote gezinnen op het terrein in de Finstraat
Eind 2004:
- De raad van bestuur van het Woningfonds beslist om leningen toe te kennen voor de kopers en als bouwheer op te treden voor het project.
- Eerste contact tussen het Buurthuis en Cire. Cire verklaart zich akkoord om mee in te staan voor de omkadering van de bewoners, en om een spaargroep op te richten met de bewoners.
- Bonnevie en Cire informeren grote, slecht gehuisveste gezinnen waarmee zij in contact staan over het idee, en vragen wie van hen interesse heeft.
Begin 2005:
De zoektocht naar subsidies begint. Het project wordt opgenomen in het Molenbeekse programma Grootstedenbeleid. Later zal nog twee keer beroep worden gedaan op dit fonds.
Eind 2005:
Uit de geïnteresseerde gezinnen wordt een groep samengesteld. Zij komen voor het eerst samen op de zolder van het buurthuis Bonnevie. Deze groep vergadert ongeveer maandelijks en kiest voor de naam L’Espoir.
Begin 2006:
De leden van l’Espoir denken tijdens een aantal werkateliers na over de woning waar ze van dromen.
Juni 2006:
Het Molenbeekse schepencollege keurt de verkoop van het terrein in de Finstraat aan het Woningfonds goed.
Eind 2006:
- De partners denken na over een nieuwe formule van openbare aanbesteding, waarbij aannemer en architect samen een projectvoorstel indienen.
- Eerste contacten met het kabinet van de minister van leefmilieu. De groep verneemt dat er wordt gedacht aan de invoering van een passiefhuis-premie.
Begin 2007:
L’Espoir bezoekt een van de eerste passiefhuizen in België. Na een infovergadering over het thema is iedereen overtuigd en wordt besloten dit concept te verdedigen bij het Woningfonds.
Mei 2007:
In overleg tussen de verschillende partners wordt een lastenboek opgesteld, gebaseerd op de voorstellen van l’Espoir.
September 2007:
Het Woningfonds ontvangt zeven inschrijvingen voor de openbare aanbesteding.
Eind 2007:
- Cire, Bonnevie, Woningfonds en de leden van l’Espoir ondertekenen een samenwerkingsakkoord.
- De architecten en aannemers stellen hun projecten voor aan alle betrokkenen.
- Alle partners buigen zich over de projecten. Een paar weken van intensieve studie en onderhandeling volgen.
Begin 2008:
Er wordt gekozen voor het project van architect Carnoy en de aannemers Entrebois en Degraeve.
Begin 2009:
- Start van de werken in de Finstraat.
- Het project wordt geselecteerd als voorbeeldproject voor duurzaam bouwen.
Maart 2010:
Einde van de werken in de Finstraat.
Juni 2010:
De leden van l’Espoir verhuizen naar de Finstraat.
17 September 2010:
Officiële inhuldiging van het gebouw.
Ingezette informatie- en participatiemiddelen
Van bij de start is het de bedoeling om de doelgroep van slecht gehuisveste gezinnen van dichtbij te betrekken bij de realisatie van het project. Eens het project duidelijke vormen aanneemt en nadat het Woningfonds zich bereid toont om mee te werken, krijgt de participatie vorm. Het Buurthuis neemt contact op met de CIRE, een ‘solidaire spaargroep’. Die spaargroep bestaat uit 20 families (een gelijkaardige doelgroep als dat van het buurthuis) die via maandelijkse betalingen een gemeenschappelijke spaarpot samenstellen die toelaat dat alle leden een lening kunnen aangaan om het voorschot voor de aankoop van een eigen huis te betalen.
CIRE is bereid deze ervaring in te brengen in het project in de Finstraat. CIRE en het buurthuis contacteren meer dan dertig, voornamelijk Molenbeekse, gezinnen die ze kennen via hun werking. Allemaal families die al een tijd vruchteloos op zoek zijn naar een geschikte woning. 14 gezinnen gaan de uitdaging aan en worden nauw bij het project betrokken met als doel hechte banden te smeden om het samenleven achteraf makkelijker te maken. De bewoners kiezen voor een tweemaandelijkse algemene vergadering, waaraan alle leden deelnemen, en een tweemaandelijkse stuurgroep, samengesteld uit vijf vertegenwoordigers van de algemene vergadering. De groep kiest voor de veelbetekenende naam ‘l’Espoir’.
Tijdens de eerste werkateliers denken de toekomstige eigenaars na over het type van woning dat zij wensen:
- welke woning willen wij?;
- hoe moet het verder met dit project, welke richting moet het uit?;
- hoe lossen we samen de problemen op?
De neerslag van deze workshops staat beschreven in het document ‘participation, le projet rue fin et ses habitants’. De wensen van de toekomstige eigenaars werden gegroepeerd volgens zes belangrijke thema’s, die aanduiden waar de prioriteiten van de gezinnen liggen:
- de organisatie van het ‘samen wonen’;
- de typologie van de woningen;
- licht;
- private buitenruimte;
- kostprijs;
- beeld naar de buitenwereld.
Daarnaast wordt in deze ateliers ook het programma bepaald: aantal appartementen, minimale oppervlakte, maximale kostprijs, … Er gaat heel wat tijd naar collectieve beslissingen zoals de energierekening, de isolatie, het waterverbruik, het uitzicht, het comfort, ….maar ook de individuele voorkeur per familie krijgt aandacht. De families krijgen huiswerk, …..De bewoners zetten hun dromen en wensen om in tekeningen.
Er worden een tiental andere projecten bezocht. Alle resultaten worden samengevat in een document dat een tabel bevat met alle elementen per woning en een brede lijst van algemene aanbevelingen. Het Woningfonds houdt, bij het opstellen van de lastenboeken, in grote mate rekening met aanbevelingen van l’Espoir. Vertegenwoordigers van de vereniging zijn aanwezig bij onderhandelingen en belangrijke gesprekken.
Op de blog van de bewonersvereniging verschijnen alle verslagen van de bewonersvergaderingen, het overleg met de architect, de bezoeken aan de andere projecten, de besprekingen op de werfvergaderingen,…
De inbreng van de bewoners heeft wezenlijk invloed gehad op het uiteindelijke project. Zo willen de bewoners vooral licht en rust en ze vragen dat er per ingang niet te veel appartementen worden voorzien. Ze verkiezen elk hun eigen huis met tuin boven een gemeenschappelijke tuin, lage energiekosten en ze kiezen voor passiefwoningen. Het bezoek aan een passiefhuis en de vergadering met een gespecialiseerd architect geeft hiervoor de doorslag. De leden van l’Espoir zijn gewonnen voor het idee en worden de hevigste pleitbezorgers bij het Woningfonds. Het Woningfonds verzet zich aanvankelijk tegen het passief¬experi¬ment, maar gaat overstag toen de families voet bij stuk hielden.
De toekomstige eigenaren kiezen de architect Damien Carnoy. Het Woningfonds heeft, als bouwheer, het laatste woord maar spant zich in om mee te gaan met de wensen van de latere bewoners. Deze hebben, van hun kant, ook nooit onrealistische wensen geuit. Hoewel zij niet echt de bouwheer zijn is hun positie toch heel vergelijkbaar. Zij zullen diegenen zijn die in de woningen gaan leven.
De architect stelt voor om een lage constructie te bouwen met veel hout en een groendak, onderverdeeld in vijf-, vier-, drie- en tweeslaapkamerappartementen. Om de gezinnen het idee van een eigen huis te geven, laat hij het gebouw in zeven verschillende kleuren schilderen. De houten steunpilaren van de terrassen vooraan worden met klimplanten bekleed, zodat het net bomen worden.
De nieuwe eigenaren beseffen dat ze geluk hebben met zo’n mooie nieuwe woning en willen als ambassadeurs voor de buurt optreden. Ze ondertekenen een charter waarin ze afspreken om de balkons niet vol rommel te stouwen, zoals dat het geval is in de aanpalende sociale flats. De families kwamen de afgelopen vijf jaar vaak bijeen, voor werfvergaderingen, bezoeken van passiefgebouwen en buurtfeesten. De gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het gebouw schrikt hen dan ook niet af. Op de tweemaandelijkse algemene vergadering worden alle thema’s besproken: bijvoorbeeld op de eerste vergadering na de verhuis luidt de vraag…. wat te doen met de parkeerplekken onder het gebouw, die voorlopig niet inbegrepen zijn in de overeenkomst? Ook kopen? Huren? En wie van de bewoners wordt syndicus ?
Als de koop eenmaal gesloten is, krijgen de bewoners nog een jaar begeleiding van Bonnevie en Ciré. Daarna moeten ze op eigen vleugels vliegen.
Evaluatie
Om een dergelijk project betaalbaar te houden moet er door de overheid geïnvesteerd worden. Bij de start in 2005 toonden de schattingen aan dat de goedkope gronden uit het wijkcontract, gecombineerd met de sociale leningen van het Woningfonds, voldoende moesten zijn om betaalbare woningen te bouwen, zelfs voor mensen die van een OCMW-uitkering leefden. De stijgende kosten van de grondstoffen maakten dat deze schattingen gauw achterhaald waren. Door verschillende subsidies bij mekaar te sprokkelen zijn de bewoners er in gelukt de woningen betaalbaar te houden. Om dit model op grotere schaal toe te passen is dat geen haalbare manier van werken. Specifieke overheidssteun is noodzakelijk.
De participatie van de toekomstige bewoners aan het project is een echte voltreffer gebleken. Zeer vlug hebben de gezinnen van l’Espoir zich het project toegeëigend. Het is ook mogelijk gebleken om mensen met een meestal lage scholingsgraad als volwaardige partners in een ingewikkeld project te betrekken. Soms leidde dit tot verrassende keuzes. De uitgesproken keuze voor passiefhuizen bijvoorbeeld, op een moment dat er in heel het Brussels Gewest geen enkele dergelijke woning gebouwd was, is in grote mate gemaakt door l’Espoir.
Voor een echte participatie bij de realisatie van het project was de verplichte ‘omweg’ van de openbare aanbesteding een moeilijkheid. Het zou interessanter zijn indien de toekomstige bewoners in een vroege fase met de architect in dialoog kunnen gaan.
De basis van het project was een heel vernieuwende samenwerkingsformule: een publieke partner, twee verenigingen en bewoners besloten samen op zoek te gaan naar een oplossing. Deze ongewone samenwerking heeft ook tot ongewone keuzes geleid zoals de nieuwe aanbestedingsformule en de keuze voor een ecologisch gebouw. Een aantal afspraken om deze samenwerking te regelen zijn vastgelegd in een protocol tussen de verschillende partners. Toch is het vooral te danken aan de grote inzet van alle partners en op basis van een groot wederzijds vertrouwen dat dit project staat waar het nu staat. Om dit project overdraagbaar te maken, moet gezocht worden naar solide formules, die ook werkbaar blijven wanneer het wat minder goed gaat. De rol en de verantwoordelijkheid van de architect, de bouwheer en de aannemer zijn wettelijk duidelijk beschreven, maar de rol van de andere partners was in dit project vooral gebaseerd op de goodwill van het Woningfonds.
Toch zijn de betrokkenen ervan overtuigd dat projecten als de Finstraat een belangrijke bijdrage kunnen leveren tot de oplossing van de wooncrisis in Brussel. Een doelgroep die het zeer moeilijk heeft op de huisvestingsmarkt krijgt een degelijke woning en de participatie van de bewoners levert een duidelijke meerwaarde op in vergelijking met klassieke sociale huisvestingsprojecten.
Het project ‘l’Espoir’ staat op het eerste zicht nog ver af van een Community Land Trust. Community Land Trusts (CLT’s) zijn organisaties die betaalbare woningen bouwen voor mensen met een laag inkomen. Ze doen dit op gronden die eigendom zijn van de gemeenschap. De eigendom van de grond is dus gescheiden van de eigendom van de woning. Dit model werd eind jaren zeventig ontwikkeld in de Verenigde Staten. Het is een vernieuwende manier om betaalbare woningen te creëren en om de bewoners terug meer te betrekken bij de stad en de buurt waarin ze wonen. In het project L’Espoir is de inspraak en medezeggenschap gebaseerd op wederzijdse goede wil, maar is niet verankerd in een structuur. Dat zijn nu net twee punten die door de initiatiefnemers van het project als tekortkoming worden ervaren. De gescheiden eigendom zoals bij de CLT’s, gekoppeld aan garanties voor het eeuwige sociale gebruik van de woningen, zou de maatschappelijke relevantie van het project nog veel verhogen en de broodnodige overheidstussenkomst nog beter verantwoorden. Medezeggenschap van bewoners, organisaties, overheid en bouwmaatschappij die vastliggen in een structuur vergemakkelijkt de reproduceerbaarheid van het experiment, en kan er voor zorgen dat het respecteren van de oorspronkelijke doelstellingen op lange termijn wordt gewaarborgd.
Informatiebronnen en contactgegevens
artikel Brussel nieuws
artikel Buurthuis Bonnevie vzw – november 2007
Geert De Pauw
Buurthuis Bonnevie
Bonneviestraat 40
1080 Molenbeek
02/4107631
geert.depauw@bonnevie40.ba
Maria Elvira Ayalde
Ciré (Coordination et Initiatives pour et avec les Réfugiés et Étrangers)
Service Logement
Rue du Vivier 80-82
1050 Elsene
02/6297701
www.cire.irisnet.be
Johan Gillis
Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Zomerstraat 73
1050 Elsene
02/5043211
www.fondsdulogement.be
Monsieur Mechbal
Voorzitter Association l’espoir
Gemeente Molenbeek, Service des projets subsidiés
Graaf van Vlaanderenstraat 20
1080 Molenbeek
02/4123607
http://www.molenbeek.irisnet.be
http://espoirmolenbeek.blogspot.com
IBGE – BIM
Gulledelle 100
1200 Sint-Lambrechts-Woluwe
02/7757575
http://www.ibgebim.be
