Versterking van de private huurmarkt

In Vlaanderen zijn steeds meer mensen eigenaar van een woning (gemiddeld 75%) en bevinden de huurders zich in de minderheid. In de centrumsteden stellen we echter vast dat het aandeel van huurders groter is dan in de buitengebieden (bv. In Antwerpen en Gent zijn er meer dan 50% huurders, ook de andere centrumsteden zitten duidelijk boven het Vlaamse gemiddelde). Deze private huurders vormen echter een socio-economisch zwakke groep. Huren moet ook voor deze groep terug een positief en volwaardig alternatief voor de koopmarkt worden.

Wat betreft de verhuurders stellen we vast dat de private verhuur vooral in handen zit van kleine particulieren met één of twee woningen. Er is dus slechts een beperkte schaalgrootte van de verhuurders. Bovendien zorgt het verhuren slechts voor een beperkt rendement. Kleine verhuurders hebben vaak ook niet de middelen om investeringen te doen, en wanneer deze al gebeuren spelen ze vaak in het nadeel van socio-economisch zwakke verhuurders doordat ze een stijging van de huurprijs in de hand werken. Vaak verdwijnen huurwoningen ook van de markt omdat ze door de verhuurders worden verkocht, en door de koper als eigen woonst worden gebruikt.

Door al deze problemen stellen we in de centrumsteden een inkrimping van een al kleine huurmarkt vast. Bovendien is de prijs/kwaliteitsverhouding van de huurwoningen slecht. Daarom willen de centrumsteden samen met de Vlaamse overheid alternatieve voorstellen en maatregelen formuleren die de private huurmarkt versterken.

2012

Woningkwaliteit SVK-woningen: samenwerking Vlaanderen-centrumsteden: model van afsprakenkader

Het KCVS heeft de bij de centrumsteden verzamelde info over de bestaande samenwerking tussen de stad en de SVK’s in één nota gegoten. Deze info vormde de basis voor de Vlaamse overheid om te polsen bij de steden naar hun bereidheid om in een samenwerkingskader te stappen i.v.m. kwaliteitsbewaking bij de SVK-woningen.
Je vindt hier de nota met over overzicht van samenwerkingsverbanden tussen de stad en het SVK.

Dorien Van Cauwenberghe (Wonen-Vlaanderen, coördinator kwaliteitsbewaking) lichtte in de vergadering van 1 februari 2012 toe dat op basis van de overlegrondes met de steden er een model is opgesteld van afsprakenkader: “Afsprakenkader tussen de stad X, het sociaal verhuurkantoor Y en de Vlaamse minister bevoegd voor Wonen over het onderzoeken van woningen die te huur worden aangeboden aan het SVK met het oog op nieuwe inhuurname.” Het afsprakenkader laat ruimte voor lokale invulling en is door bijna alle centrumsteden ondertekend.

Woonkwaliteitsbewaking : omzendbrief 2011/1 met richtlijnen over het onderscheid tussen kamers en woningen

De werkgroep heeft op 1 februari 2012 de Omzendbrief 2011/1 besproken. Deze omzendbrief bevat richtlijnen over het onderscheid tussen woningen en kamers in het kader van de woonkwaliteitsbewaking en schept duidelijkheid in situaties waarbij verschillende vrienden in een huis samenwonen. De omzendbrief stelt dat er twee criteria in acht dienen te worden genomen: “bestemd voor” (de bestemming, de fysieke inrichting van het pand) en “gezin of alleenstaande” (het feitelijk gebruik van het pand).
Je vindt hier de omzendbrief.

Hervorming SVK-sector

In haar bijeenkomst van 1 februari 2012 heeft de werkgroep ervoor gepleit om bij de hervorming van de SVK-sector maatregelen te nemen die de groei van het aantal SVK-woningen blijven stimuleren. Er moet rekening worden gehouden met de specifieke stedelijke context, namelijk een grotere private huurmarkt, hoog aantal inschrijvingen, … die de noodzaak van een blijvende groei als gevolg heeft. Ook fusering mag financieel niet afgestraft worden.

Op de werkgroep van 14 juni 2012 heeft Benediekt Van Damme (kabinet Van den Bossche) toegelicht op welke wijze de SVK-sector wordt hervormd. Er werd dieper ingegaan op de opdrachten van de SVK, de bewaking van de woningkwaliteit, de erkenningsvoorwaarden, de subsidiëring, het groeipad, de fusiepremie en de beheersvergoeding.
Je vindt hier de presentatie over de hervorming van de SVK-sector.

Integratie Kamerdecreet in de Vlaamse Wooncode – ontvoogding gemeenten op het vlak van kwaliteitsbewaking

De integratie van het Kamerdecreet in de Vlaamse Wooncode voorziet o.a. in de ontvoogding van het lokaal bestuur op het vlak van kwaliteitsbewaking. In de werkgroep van 1 februari 2012 is besproken welke criteria het uitvoeringsbesluit zou kunnen verbinden aan de deze ontvoogding. In de discussie kwamen volgende elementen aan bod: al dan niet noodzaak aan voorwaarden, welke voorwaarden, mate van ontvoogding.
Je vindt hier het verslag van de werkgroep met het overzicht van mogelijke criteria.

In haar bijeenkomst van 14 juni 2012 heeft Benediekt Van Damme (kabinet Van den Bossche) de grote denksporen meegegeven over de integratie van het Kamerdecreet in de Vlaamse Wooncode.

Lokale praktijken: voorstelling Lokaal WoonOntwikkelingsBedrijf

In de werkgroepvergadering van 6 maart 2012 heeft Filip Canfyn zijn voorstel tot oprichting van een Lokaal WoonOntwikkelingsBedrijf zoals ontwikkeld in zijn boek "Wonen voor 200 000 euro all-in" toegelicht: het LoWob zou de operationele en budgettaire middelen krijgen om budgetwoningen met een maximumprijs van 200.000 euro all-in te verkopen en te verhuren en waarbij na negen jaar de investeringen volledig gerecupereerd worden.
Je vindt hier de presentatie over het Lokaal WoonOntwikkelingsBedrijf.

Toegang tot de databank geregistreerde huurcontracten

De centrumsteden willen graag toegang krijgen tot de huurcontractendatabank om zo meer informatie te verkrijgen over de private huurmarkt op hun grondgebied. Veerle Geurts (Afdeling Woonbeleid) heeft op de werkgroepbijeenkomst van 14 juni 2012 toegelicht in welke mate de huurcontractendatabank als informatiebron kan fungeren voor de steden. Ze heeft haar presentatie gebaseerd op de resultaten van de studie “De huurcontractendatabank: informatiebron voor de private huurmarkt?” van het Steunpunt Wonen (Katrien Tratsaert). Je vindt hier de presentatie “Huurcontractendatabank: over de mogelijkheden en beperkingen als informatiebron voor de werkgroep private huurmarkt” en hier de studie “De huurcontractendatabank: informatiebron voor de private huurmarkt?”

In haar vergadering van 5 december 2012 heeft de werkgroep beslist om de vraag tot toegang tot de databank even on hold te zetten. Er zit nog te veel ruis op de data, om representatieve uitspraken per stad te kunnen doen.

Proefproject “recuperatie herhuisvestingskosten”

Tom Vandromme (hoofdcoördinator Vlaamse Wooninspectie) heeft op de vergadering van 14 juni 2012 toegelicht hoe het proefproject “recuperatie herhuisvestingskosten” tot stand is gekomen. Van de 13 centrumsteden hebben er 9 een overeenkomst met het DAB Herstelfonds ondertekend: Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Turnhout. Momenteel hebben Mechelen, Vilvoorde, Oostende, Leuven en Gent dossiers ingediend waarbij het DAB Herstelfonds de herhuisvestingskosten in de plaats van de gemeente probeert te recupereren van de eigenaars. Uit deze dossiers zijn reeds enkele conclusies getrokken: eigenaars betalen vlot de kosten voor herhuisvesting terug en herhuisvesting blijkt vooral tot problemen te leiden als de stad geen eigen transithuis heeft of er geen samenwerking is met de Sociale Huisvestingsmaatschappij.
Je vindt hier de nota met alle info over het proefproject.

Samenhuizen: wat kan de stad doen?

Op de werkgroepvergadering van 5 december 2012 heeft Sofie Deberdt van Samenhuizen vzw het concept “samenhuizen” toegelicht. Volgende aspecten kwamen aan bod: wat is samenhuizen, voorbeelden en meerwaarde, knelpunten, samenhuizen in het stedelijk beleid.
Je vindt hier de presentatie van Samenhuizen vzw.

Met twee praktijkvoorbeelden is geïllustreerd wat de Stad kan doen om het samenhuizen te ondersteunen. Eveline Hanssens van het AG Stadsontwikkelingsbedrijf Gent stelt heeft de bouw- en woongroep Tolhuislaan voorgesteld. Het is het eerste samenwoonproject op initiatief van een lokale overheid. Je vindt hier de presentatie.

Koen Knevels van de Stad Hasselt heeft aangetoond om welke wijze Hasselt met een subsidiereglement experimentele woonvormen wil ondersteunen.
Je vindt hier het subsidiereglement.

2011

Lokale praktijken: sociaal beheersrecht

Op vraag van de Stad Genk heeft de Stad Antwerpen op de bijeenkomst van 1 maart 2011 toegelicht welke werkwijze ze hanteren om het sociaal beheersrecht uit te oefenen. Ook de leden van de werkgroep Wonen-Welzijn waren uitgenodigd om aan deze vergadering deel te nemen. Je vindt hier de presentatie van de Stad Antwerpen.

Woningkwaliteit SVK’s: samenwerkingskader voor onderzoeken naar de woningkwaliteit van SVK-woningen: vervolgtraject

Tijdens de bijeenkomst van 1 maart 2011 is de stand van zaken van het samenwerkingskader voor de woningkwaliteitsonderzoeken van nieuwe SVK-woningen toegelicht: het KCVS heeft bij elke centrumstad de nodige informatie opgevraagd om een beeld te krijgen van de lopende samenwerking tussen de respectievelijke stad en de SVK’s en van de bereidheid en mogelijkheid van de stad om in een samenwerkingskader met de Vlaamse overheid te stappen. Deze info is in fiches gegoten die aan het kabinet van Minister Van den Bossche zijn bezorgd. Er is afgesproken dat het kabinet en de administratie contact nemen met elke stad om het afsprakenkader verder uit te werken.

2010

Thema’s: kwaliteit, aanbod en betaalbaarheid

Deze werkgroep is op 9 februari 2010 gestart met een voorstelling door het kabinet van de Vlaamse minister van Wonen van de maatregelen uit de beleidsnota Wonen ter versterking van de private huurmarkt:

het verruimen van de huursubsidies mits garanties dat de huurprijs niet zal stijgen
schaalvergroting in de sector van de sociale verhuurkantoren
kwaliteitsbewaking
renovatieprogramma’s.

De leden van de werkgroep hebben de kans gekregen om te reageren en constructieve voorstellen te doen.

Na een globale inventaris van de problemen en oplossingspistes heeft de werkgroep ervoor gekozen te werken rond een drietal scherpe thema’s:

Kwaliteit: instrumenten op het vlak van kwaliteitsbewaking: belonende- en bestraffende maatregelen
Aanbod huurwoningen verhogen: alternatieve initiatiefnemers (bv SVK) zoeken
Betaalbaarheid gelinkt aan kwaliteit en aan rentabiliteit

Kwaliteitsbewaking en –verbetering: lokale praktijken

Op de vergadering van 12 maart 2010 is het thema’kwaliteit’ voor een eerste verkenning aan bod gekomen in de werkgroep. Het kenniscentrum heeft een inleidende nota gemaakt met een overzicht van de stimulerende en de sanctionerende maatregelen om de kwaliteit van woningen op de private huurmarkt te verhogen. De werkgroep is dieper ingegaan op enkele lokale instrumenten die de steden hebben ontwikkeld om de woonkwaliteit op de private huurmarkt te verbeteren. Je vindt hier de nota van het kenniscentrum en hier het verslag van 12 maart.

Ter inspiratie van de andere centrumsteden werden in deze werkgroep op 4 mei 2010 interessante instrumenten en lokale praktijken op het vlak van kwaliteitsbewaking en kwaliteitsverbetering op de private huurmarkt gepresenteerd en besproken.

Volgende praktijken kwamen aan bod:

Antwerpen: de krotspotters. Je vindt hier de presentatie over de krotspotters van Antwerpen.
Kortrijk: Sociaal Verhuurkantoor De Poort: uitbouw van een kwalitatief woon-patrimonium (ervaring met projecten nieuwbouw, renovatie door bouwpromotoren en renovatie in eigen beheer). Je vindt hier de presentatie van SVK De Poort.
Kortrijk: bouwblokrenovatie (renovatiebegeleiding, extra premie ‘nu of nooit’, rollend fonds voor financiering van renovatie). Je vindt hier de presentatie over de bouwblokrenovatie van Kortrijk.

Kwaliteitsbewaking: vraag tot samenwerkingskader voor controle woningkwaliteit SVK-woningen

In een vervolgvergadering op 6 juli 2010 is het thema ‘kwaliteit’ verder uitgespit. Op vraag van het kabinet van de Vlaamse minister van Wonen kwam het thema ‘woningkwaliteit SVK-woning’ uitgebreid aan bod. De leden van de werkgroep hebben toegelicht op welke wijze hun stad samenwerkt met SVK(‘s) en hoe zij de controle organiseert op de woningkwaliteit van de SVK-woning. Je vindt hier het verslag van 6 juli.

In de vergadering van 28 september 2010 is een overzicht opgemaakt van de bestaande samenwerkingsverbanden tussen centrumsteden en SVK’s en is nagegaan wat de kritische randvoorwaarden zijn om samen te werken met de Vlaamse overheid op het vlak van controle van de woningkwaliteit van SVK-woningen. Je vindt hier het verslag van 28 september.

Op de vergadering van 16 november 2010 heeft Hilde Van den Bosch (Wonen Vlaanderen, afdelingshoofd Afdeling Wonen) de vraag vanuit Vlaanderen aan de centrumsteden toegelicht naar samenwerking op het vlak van woningkwaliteitscontrole bij de inhuurneming van nieuwe SVK-woningen. Zij heeft ook een voorstel geformuleerd van uitgangspunten en werkwijze om een samenwerkingskader tussen de Vlaamse overheid en de centrumsteden tot stand te brengen. De leden van de werkgroep hebben dit voorstel punt per punt besproken en zich geëngageerd om dit met de bevoegde schepen te bespreken. Hilde Van den Bosch heeft eveneens de nieuwe initiatieven van de Vlaamse overheid ter opleiding van de kwaliteitscontroleurs toegelicht. Je vindt hier de nota van Wonen-Vlaanderen “Kader woningkwaliteitsonderzoeken SVK-woningen door centrumsteden” en hier het verslag van 16 november.

Kwaliteitsbewaking: versterking van het conformiteitsattest

Naar aanleiding van een elektronische enquête verstuurd door de provinciale diensten Wonen aan alle huisvestingsambtenaren is de werkgroep op 6 juli 2010 ook dieper ingegaan op het conformiteitsattest als instrument van kwaliteitsbewaking. Er werden knelpunten gesignaleerd en suggesties geformuleerd om het conformiteitsattest te ontwikkelen tot een performanter instrument van kwaliteitsbewaking. Je vindt hier het verslag van 6 juli 2010.

De werkgroep heeft op haar vergadering van 28 september 2010 voorstellen geformuleerd om het conformiteitsattest te laten functioneren als een efficiënt instrument van kwaliteitsbewaking. Je vindt hier het verslag van 28 september 2010.

Lokale praktijken: het voorkooprecht (Vlaamse Wooncode)

Op vraag van de Stad Aalst heeft het kenniscentrum bij de 13 centrumsteden opgevraagd of zij reeds het voorkooprecht hebben uitgeoefend en op welke wijze. Het kenniscentrum heeft op basis van de aangeleverde info een vergelijkende nota opgesteld en deze op 31 augustus 2010 ter info bezorgd aan de leden van de werkgroep private huurmarkt. Je vindt hier de nota ‘Voorkooprecht: de lokale praktijken van de 13 centrumsteden’.

Aanbod verruimen: het project ‘stedelijk huurkantoor’ van de Stad Gent

Op de bijeenkomst van 28 september 2010 hebben Hilde Reynvoet en Irmine Vermandere aan de hand van een powerpointvoorstelling het project ‘stedelijk huurkantoor’ van de Stad Gent toegelicht. Met dit project beoogt Gent de opstart en operationalisering van een structureel georganiseerde intermediaire instantie in Gent die geconventioneerde privé verhuringen organiseert en dit in een structureel samenwerkingsverband met alle lokale woonactoren die actief zijn op de private woninghuurmarkt. Tijdens de bespreking belichtten de leden volgende aspecten: studentenkamers, financiering, personeelsinzet, verhouding ten aanzien van immokantoren en SVK’s, klachten van verhuurders, …
Je vindt hier de presentatie over het stedelijk huurkantoor van Gent.

2009

Workshop Private Huurmarkt (23 maart 2009)

Op 23 maart 2009 organiseerde het Kenniscentrum Vlaamse Steden - Interlokale verneiging een besloten workshop rond de private huurmarkt. Tijdens deze workshop werd de problematiek van de private huurmarkt scherp gesteld en kwamen een aantal mogelijke beleidsinstrumenten aan bod. U kan hier de presentaties van deze workshop downloaden.

In 2010 lag de focus van de werkgroep op allerlei aspecten van kwaliteitsbewaking en –verbetering en op het verruimen van het aanbod via alternatieven.